2021年，中国楼市路在何方？国发院城市与房地产研究中心主任况伟大带你看楼市

来源：《国家发展研究》1月刊杂志

2020年12月16日至18日的中央经济工作会议指出，2021年要解决好大城市住房突出问题。

住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。 

用238个字谈住房问题，这是近三年来，中央经济工作会议关于住房的表述篇幅最多的一次。它释放了哪些信号？对今年的房产市场又会带来哪些影响？

近日，本刊记者专访了中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大，详细了解中国楼市的情况。

中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任 况伟大

况伟大：第一个关键词是“新冠肺炎疫情”。2020年的疫情对中国房地产市场产生了重大影响。中国房地产开发投资、土地购置面积、竣工面积、销售面积、开发贷款都经历了先减后增的V字型发展。疫情之后，中国房地产市场将会继续坚持“房住不炒”定位，保持“稳房价、稳地价和稳预期”的趋势。

第二个关键词是房企融资“三道红线”。2020年8月20日，中国人民银行、住房城乡建设部召开房企座谈会，约谈12家房企，明确了资金监测和融资管理规则，即“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于 100%、现金短债比小于 1 倍。如果有房企踩中了这“三道红线”，其融资将会受到不同等级的限制。

第三个关键词是长租机构“暴雷”。 部分长租公寓“高进低出”“长收短付”，资金链断裂后携款跑路，让不少业主和租客成为了受害者。

最后一个关键词是“房贷集中度”。2020年12月31日下午，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。具体来看，《通知》明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

况伟大：一是大城市房价和房租较高，导致房价收入比和租金收入比较高，中低收入者房价和房租的支付能力弱；二是大城市房价过高，增长过快，房价泡沫特征明显，房价泡沫破灭风险和住房市场风险增大，引发系统性风险概率上升。因此，为解决大城市中低收入者住房消费问题，防范和化解大城市住房市场引发的系统性风险，中央经济工作会议提出要“解决好大城市住房突出问题”。要解决好大城市住房突出问题，应继续采取从紧的住房政策，坚决遏制房价过快增长，同时大力发展自住房、公共产权房等可支付住房，规范私人租赁市场，保护租客利益，实现“租购同权”，减免税费，必要时控制租金。

况伟大：根据中国租赁市场发展状况以及难易程度，预计2021年中国租赁市场首先将会加快推进集体建设用地租赁住房建设，其次增加保障性租赁住房供给，最后完善长租房政策，防范长租房金融风险。

况伟大：目前我国城市的老旧小区功能单一和老化，改造成本较高，甚至有些老旧小区改造成本高于重建成本。老旧小区防洪排涝能力有限，不能有效抗击重大洪涝灾害，面对重大洪涝灾害会给城市带来重大损失。老旧小区生态环境和生态保护不佳，影响城市可持续发展。

况伟大：2021年的楼市调控将延续从紧调控趋势，不仅延续从紧的宏观审慎政策（限贷和控杠杆政策），而且延续从紧的住房规制政策（限购政策），但为解决中低收入者和新市民住房问题，住房政策一方面应增加自住房、公共产权房和保障性租赁住房土地供给，另一方面，应对中低收入者和新市民降低抵押贷款利率。 

况伟大：根据国际经验，房产税具有流转税（exercise tax）、受益税（benefit tax）和资本税（capital tax）作用，但房产税主要具有受益税作用，满足地方公共产品和公共服务的供给。据此，中国房产税率的上限一般不太会超过2%。尽管开征房产税能降低房价，但房价下降幅度有限，对稳房价作用有限。据此，是否开征房产税，以及房产税税率调整应和“土地财政”相配合，以满足地方公共财政为主，不宜成为调控房价和稳房价的工具。

况伟大：2021年新冠肺炎疫情还会继续，存在不确定，中国和世界经济发展也存在不确定性。因此，疫情和经济发展在中国不同城市会出现分化。对于疫情控制和经济发展较好的城市，房价还会稳中微升，对疫情严重和经济发展较差城市，房价会有下降趋势。

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